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潘石屹:中国住宅市场租金回报率不足2%
http://www.v2099.com  2011-11-25 源自:和讯网 【字体: 字体颜色

  SOHO中国董事长潘石屹认为中国的住宅市场的租金回报率现在是多少呢?不足2%。甚至有一些特大型城市租金回报率只有1%,1%的话,意味着一百年才能够收回来投资,政府给你的使用年限才是70年,你说这个生意怎么做,这肯定是不合理的生意。

  以下为部分实录:

  潘石屹:第二个出台的政策是限购。咱都2010年了,又不是文化大革命期间,发布票、粮票,已经过了这个阶段了。这就是用两个极端的行政命令的办法把房价压住。在今年上半年我说房价不可能跌,原因很简单,房价要往下跌只有一个原因,就是开发商没有钱了。2009年销售了3万亿,2010年销售了5.25万亿,加起来8万亿,回款慢慢回来来。现在都有钱为什么降价呢?结果这个措施到下半年才见到成效,现在才有降价。我觉得降价是正常的,要不降价的话就会出问题。我为什么中国的房价一定要往下降呢?衡量一个市场有没有泡沫,可能从各个角度衡量,有的看这个房子灯亮多还是少,有的是房价高和低,这些都不是主要的指标。主要的指标只有一个,就是这个市场的租金回报率,只有这一个指标,大市场、小市场、住宅市场、别墅市场、写字楼市场都可以用这一个指标来衡量。中国的住宅市场的租金回报率现在是多少呢?不足2%。甚至有一些特大型城市租金回报率只有1%,1%的话,意味着一百年才能够收回来投资,政府给你的使用年限才是70年,你说这个生意怎么做,这肯定是不合理的生意。

     所以,在房价降的情况下,我想对像我们这样的房地产开发商,我们应该是持一个什么样的态度,这可能是我们的策略,作为钢铁行业的可以借鉴一下。作为我们对于未来市场最基本的一个判断,就是一个大的判断。最基本的判断就是两个字——“动荡”,不断的动荡。中国的房地产在动荡,中国的经济在动荡,全世界的经济都在动荡,原因是什么呢?就是我们的物流已经全球化了,我们的信息流已经全球化了,可是我们管理这个市场的是各个国家,用各种各样的不一样的货币去衡量,所以就是把大量的人,因为货币之间的差异把大量人的注意力都放在虚拟市场上去了,股票市场、基金、债券都放在这上面了。现在全世界每一年虚拟市场上面的交易量是实体经济交易量的几万倍,同样的时间是几万倍。所以在这个时候的话,就这个市场的动荡,今天可能是欧债危机了,明天不知道会出现什么事情,所以这个动荡是必然的,这个是我们下一步来判断市场最主要的因素。而且这个因素不是你一个房地产行业、一个钢铁企业、一个国家能力左右得了的,谁都左右不了,就是来回波动。

     在应对这个波动的时候,对于我们来说第一个最重要的就是财务负债率一定要低,我们公司大概现在是全中国负债率最低的一个企业。

     第二个,手头要有现金。我们公司四五年以来账面上存的先进基本上没有低过200亿,什么原因呢?就是要应对这些波动,我们手里面掌握的现金,足以应付任何大的,任何时间长的波动,都可以应付得了。有好多人说,说你手里掌握这么多的现金,负债率非常低,你不就没有雄心壮志吗?不愿意把事情做大吗?而且会错失好多机会。正好相反,就光最近一个星期过来,有好多大的开发商把最好的项目用成本价找我们,问我们愿意不愿意收购,这不就是机会吗。如果手里面没有钱的话,他把机会送到你门口来,这个机会也不是属于你的,因为你没有钱。另外一个,就是从我们的策略来说,就是我们看到在房地产波动的过程中,他跟钢铁不一样,他的区域化非常明显,所以我们看到在经济波动最大,房价就像美国一样下跌了50%的时候,特大型城市的繁华地带不但没有下跌,反而在涨。所以我们开发的范围就集中在北京和上海两个城市,再也不到别的城市去。在北京和上海,我们也是集中在最繁华的地段去开发。

     第三个策略,我们想的、我们说的和我们做的是完全一致的。就是我们在五年前就不看好住宅市场,觉得住宅市场最根本的就是租金回报率太低了,市场上已经出现泡沫了,所以在五年前我们就从住宅市场上面撤出来了,主要是做办公楼和商业地产。现在我们看,到今天办公楼市场的租金回报率还是住宅市场的一倍以上,一倍以上的租金回报率,所以这个是我们的一个策略。

     就是说,我们再想一想,在中国从政府的制度上面,有一个什么样的根本制度能够把北京的,能够把中国的房价这么高、地价这么高的局面彻底地扭转过来。我想,第一类的政策就是限购、限价这样的政策,这些政策实际上文化大革命的时候也使过,他不管用,而且对经济带来了伤害和副作用非常大。第二类政策就是出台税收政策,出台一些货币政策,例如像房价突然涨高了,今天我宣布把利率提高,明天可能就会降下来。如果再降不下来,我把首付款的比例从3成提高到5成,再不降下来,就提高到8成。如果还不降下来,银行宣布不给开发商做按揭贷款,这就解决了。所以我觉得用税收政策、货币政策要比行政命令好得多。当然最根本的政策,我认为是土地政策,就是让农民的地上面,农民可以自己出让地,不要把农民的地必须经过国家征上一次,再给开发商出让。就是让农民地享有跟城里面一样的权利,这样的话我想是中国最根本的政策。

     我还是相信圣雄甘地说的一句话,地球上给我们提供的资源——水、粮食、土地是足够的,他能够满足所有人的需求,可是满足不了贪婪。

 

 
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